Proprietaire, comment expulser un locataire

Lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer, le bailleur se retrouve dans une situation delicate qui peut necessiter une intervention legale pour recuperer les sommes dues et, eventuellement, expulser le locataire. Le processus d'expulsion est encadre par la loi et doit etre mene avec rigueur pour respecter les droits de chacune des parties. Entre les demarches amiables, les procedures judiciaires, et les solutions alternatives, le bailleur dispose de plusieurs outils pour gerer un impaye de loyer et mettre fin a la relation contractuelle avec son locataire.

Expulser un locataire par le recouvrement amiable

Le bailleur, necessairement vigilant, doit prevenir son locataire et la caution en cas de defaillance par courrier recommande.

A defaut de reglement a la suite de lettres de relance, le bailleur peut mettre en demeure son locataire de regulariser sa dette par lettre recommandee avec demande d'avis de reception ou par acte de commissaire de justice lorsque les circonstances le justifient.

Si le bailleur n'est toujours pas paye a ce stade, il devra alors faire delivrer un commandement de payer.

Le bailleur peut entendre recouvrer ses loyers impayes et poursuivre la resiliation du contrat de bail pour recuperer ses locaux et mettre un terme a la relation contractuelle qui l'unit a son locataire.

Le bailleur peut egalement faire jouer la clause resolutoire, permettant de faire constater la cause de la resolution par le juge et eviter une procedure de resiliation judiciaire et donc utiliser la voie du recouvrement judiciaire de l'impaye.

Utiliser la voie judiciaire pour expulser son locataire

Le bailleur saisira donc le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

En l'absence de clause resolutoire, la demande judiciaire en recouvrement doit etre precedee, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menee par un conciliateur de justice, d'une tentative de mediation ou d'une tentative de procedure participative lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excedant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative a l'une des actions mentionnees aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire (C. pr. civ., art. 750-1, cree par Decr. n 2019-333 du 11 dec. 2019).

Il convient de justifier de ces demarches avant toute saisine ou de justifier l'absence d'accord entre les parties.

Le bailleur peut initier une procedure au fond et solliciter des dommages et interets s'il demontre l'existence d'un prejudice distinct du simple impaye.

Il peut egalement saisir le president du tribunal judiciaire selon la procedure de refere pour solliciter une demande provisionnelle (C. pr. civ., art. 849) ou constituer un dossier dematerialise d'injonction de payer.

En presence d'une clause resolutoire, le bailleur peut poursuivre la resiliation du bail en adressant a son locataire, prealablement a toute voie contentieuse, un commandement de payer visant la clause resolutoire.

Si ce commandement demeure infructueux, il existe plusieurs options laissees au choix du bailleur : assigner son locataire au fond ou en refere devant le juge du contentieux du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, pour obtenir paiement de sa creance, liquidation d'une astreinte le cas echeant, mais aussi l'expulsion du locataire.

En outre, avec ou sans clause resolutoire, le bailleur peut opter pour la resiliation du bail par notification.

Procedure alternative : expulser locataire qui ne paye plus

Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa redaction issue de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant a proteger les logements contre l'occupation illicite, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prevoyant la resiliation de plein droit du contrat de location pour defaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du depot de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines apres un commandement de payer demeure infructueux.

Selon le meme texte, ce commandement de payer doit contenir, a peine de nullite, la mention que le locataire dispose d'un delai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le decompte de la dette, l'avertissement qu'a defaut de paiement ou d'avoir sollicite des delais de paiement, le locataire s'expose a une procedure judiciaire de resiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilite pour le locataire de saisir le fonds de solidarite pour le logement de son departement, dont l'adresse est precisee, aux fins de solliciter une aide financiere et la mention de la possibilite pour le locataire de saisir, a tout moment, la juridiction competente aux fins de demander un delai de grace sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Delais et suspension pour expulser un locataire

Lorsque le locataire est en situation d'impaye de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une duree de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est equivalente a deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, delivres pour le compte d'un bailleur personne physique ou societe civile "familiale", c'est-a-dire constituee exclusivement entre parents et allies jusqu'au quatrieme degre inclus, sont signales par le commissaire de justice a la commission de coordination des actions de prevention des expulsions.

Le juge peut a la demande du locataire, du bailleur ou d'office, a la condition que le locataire soit en situation de regler sa dette locative et qu'il ait repris le versement integral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des delais de paiement dans la limite de trois annees.

Lorsque la decision du juge est prise sur ce fondement, elle suspend les procedures d'execution qui auraient ete engagees par le bailleur et les majorations d'interets ou les penalites prevues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le delai fixe par le juge.

Et celui-ci peut d'office verifier tout element constitutif de la dette locative et le respect, par le bailleur, de son obligation de delivrer un logement decent (L. 6 juill. 1989, art. 24-V).

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et a la condition que celui-ci ait repris le versement integral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de resiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des delais accordes par le juge.

Cette suspension prend fin des le premier impaye ou des lors que le locataire ne se libere pas de sa dette locative dans le delai et selon les modalites fixes par le juge.

Ces delais et les modalites de paiement accordes ne peuvent affecter l'execution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le texte articule la mise en oeuvre de la clause resolutoire avec la procedure de surendettement.

La philosophie du nouveau dispositif, en vigueur depuis le 1er mars 2019, consiste, lorsqu'une procedure de traitement du surendettement a ete ouverte au benefice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, a privilegier les decisions prises et les delais octroyes, par la commission de surendettement des particuliers ou par le juge, sur celles et ceux intervenant dans le cadre de la resiliation du bail.

C'est souverainement que le juge appreciera si la gravite de l'infraction justifie le prononce de la resiliation.

La carence repetee dans le paiement des loyers est un motif de resiliation judiciaire.

La notification du bailleur doit comporter le motif de la resiliation et la nature des fonctions occupees par la ou les personnes auxquelles le bailleur envisage d'attribuer ou de louer le logement.

La resiliation ne peut produire effet avant l'expiration d'un delai de six a 8 mois a compter de la notification de sa decision par le bailleur a l'occupant.

Faites-vous accompagner par un avocat

Face a la complexite des procedures d'expulsion, il est fortement recommande de se faire accompagner par un avocat specialise en droit immobilier. Le cabinet vous assiste dans toutes les etapes de la procedure, de la mise en demeure initiale jusqu'a l'execution de la decision de justice.